הערכת שווי שוק
בשוק המקרקעין אין נכס אחד דומה למשנהו, למרות שניתן לעיתים לחשוב כך. לכל נכס תכונות שונות הן מבחינה תכנונית, משפטית או רישוי שונה והערכת שוויו נערכת בהתאם לפרמטרים רבים.
מתי נדרש לבצע הערכת שווי לנכס?
חוות הדעת להערכת שווי השוק נערכות במקרים שונים ולרוב לקראת מכירת או רכישת נכס, במקרים של בחינת פוטנציאל ואופן ניצול זכויות מיטבי בנכס, יישוב סכסוכים וביצוע מאזן וחלוקה בין בעלי זכויות בנכס ( לדוגמא בעת פירוק שיתוף לצורך מכירת חלק מנכס, חלוקת נכסים בגירושין או בירושה ועוד).
שמאי מקרקעין הינו הגורם המוסמך היחיד להערכת שווי שוק של נכסי מקרקעין!
תפקידו של השמאי הוא ללמוד את סיפור הנכס ולחקור את כל ההיבטים הנוגעים אליו.
כיצד מבצעים הערכת שווי?
בתהליך עריכת חוות דעת מתבצעת בדיקה מקיפה במגוון היבטים:
בחינת מצב תכנוני ופיזי – ביקור בנכס ובחינת מצבו הפיזי (ומצב תחזוקתו ביחס לגיל המבנה), אופי הסביבה בה הוא ממוקם, בחינת תכניות בניין העיר הרלוונטיות החלות על הנכס, בחינת זכויות הבניה כולל זכויות לא מנוצלות (פוטנציאל), בדיקת מגבלות בניה והאם ניתן לנצל זכויות נוספות תחת מגבלות אלו, בחינת התאמה להיתרי הבניה, איתור חריגות בניה ועוד.
בחינת המצב משפטי – בדיקת רישום הזכויות בנכס והתאמת הרישום בלשכת רישום המקרקעין (טאבו)/רשות מקרקעי ישראל/ חברה משכנת וכו'), בחינת התאמת הרישום לחוזי חכירה, תיק בניין משותף (תשריט, תקנון וצו רישום בית משותף), חוזי רכישה ומכירה שנערכו בנכס, תשריט קבלן ועוד.
הצגת שיקולים בהערכת שווי הנכס – פירוט הפרמטרים אשר נבחנו, בסיס השיקולים והנימוקים לבחירת גישת השומה לחישוב השווי וכל נתון רלוונטי לביצוע ההערכה, כאשר בסוגי נכסים שונים ננקטות גישות שומה מתאימות.
תחשיבים – חוות הדעת כוללת תחשיבים המבוססים על השוואה מתואמת לעסקאות דומות או כל נתון מבוסס אחר לשווי השוק, כאשר במקרים מסוימים תבוצע הערכת צפי לתשלומים נוספים כגון היטל השבחה, תשלומים לרשות מקרקעי ישראל או תשלום פיצויים /תשלומי איזון וכו'.
מוכרים או רוכשים נכס? צריכים לבצע חלוקת רכוש ? מעוניינים לבחון האם קיימות זכויות נוספות בנכס שלכם? לביצוע עסקת מקרקעין נבונה ומבוססת מוזמנים לפנות אלינו.
