היתכנות כלכלית לפרויקטים יזמיים והתחדשות עירונית

מהי המשמעות ומהי ההשפעה של המהלכים המתגבשים?

למהלכי התכנון, הייזום וההתחדשות העירונית קיימות משמעויות בהיבטים שונים ומהותיים:

• בסיום תקופת תכנית תמ"א 38 החלו להיות מגובשות על ידי מנהל התכנון, משרד השיכון והרשות להתחדשות עירונית  תכניות להתחדשות עירונית אשר למעשה מעבירות את סמכויות תכנון ההתחדשות העירונית לרשויות המקומיות על מנת שאלו, תאשרנה תכניות מתאר מקומיות המתאימות לצרכי התושבים בתחום שיפוטן.

• מטבע הדברים, כהתאמה לצרכי רשויות מקומיות שונות, ייתכן כי זכויות הבניה המוקנות מתוקף התכניות החדשות לא תהינה אחידות כמו בפרויקטי תמ"א 38 עד היום.

• עירוב שימושים הינו לב ההתחדשות העירונית. יינתן דגש על הקצאת שטחים לצרכי ציבור בתוך ובסביבת המבנים על מנת לספק את התשתיות הנדרשות למימוש הפרויקט. הדבר ייעשה ע"י היזם ועל חשבונו. יחד עם זאת, המשמעות הכספית על הוצאות היזם וההשלכות על היטל ההשבחה הצפוי, עלולים להפחית את כדאיות הפרויקט ואולי לעיתים אף ליתר אותו.

• מנקודת מבטם של דיירי הפרויקט הקצאת השטח לצרכי ציבור משמעותה למעשה הפקעת חלק מהשטח. מהן המשמעויות והאם יינתן פיצוי בגין ההפקעה?

• סוגיית היטל ההשבחה במתחמי פינוי בינוי ובתכניות ההתחדשות נדונה בבתי המשפט ובועדות הערר ועוברת שינויים המשפיעים על גובה היטל ההשבחה הצפוי.

מהי ההיערכות הנכונה למהלך החדש?

התחדשות עירונית היא מהלך חיוני להמשכיות הבניה ומענה על הביקוש ההולך וגדל לדירות בישראל. כיום ניתן עדיין בחלק מהערים להגיש בקשות להיתר בניה מתוקף תכנית תמ"א 38 ובחלקן התכנית הסתיימה וגובשה תכנית חלופית או החל שימוש בחלופת "שקד" המאפשר התחדשות בניינית תוך התחשבות בצורכי ציבור והטלת היטלי השבחה. בתכנון פרויקט חדש, חשוב כבר בשלב הראשוני לבחון את האפשרויות העומדות בפני הדיירים והיזם להיערך לתשלומים, תמורות, הליכים וכדאיות לשני הצדדים, מראש.

• בראיית היזם: חשוב לעקוב אחר השינויים כבר משלב תכנון הפרויקט וטרם הגשת דו"ח אפס לבנקים. בחינת היתכנות כלכלית בליווי שמאי מקרקעין כבר בטרום הפרויקט, תבטיח היערכות מיטבית למהלך. שמאי המקרקעין מתעדכן באופן שוטף בתכנים המקצועיים ובהתפתחויות הרבות בנושא זה.

• בראיית הדיירים: טרם חתימה על ההסכם מול היזם, חשוב שהדיירים יהיו מודעים לתכנון הפרויקט המלא, כולל שטחי הציבור המתוכננים והמשמעויות הכרוכות בכך. בנוסף, חשוב לבצע תאום ציפיות בין היזם לדיירים וכן בינם לבין עצמם על מנת למנוע חיכוכים והשהיית הפרויקט. שמאי מקרקעין יוכל לשקף לדיירים כבר בשלב התכנון, את שווי הזכויות המוקנות להם, להמחיש להם כיצד ייראה הפרויקט בסיומו, למקסם את האינטרסים שלהם אל מול היזם וכן לסייע להם בכל הנוגע למיסוי כגון: היטל השבחה, מס שבח, אגרות שונות ועוד.

התחדשות עירונית היא תהליך משמעותי ומורכב הן ליזם והן לדיירי הפרויקט. התוצאה מחידוש או חיזוק המבנה כנגד רעידות אדמה מצילה חיים ומעלה את שווי הנכס!